¿Alguien está pensando en comprar casa?

  Porque si es así, mi humilde opinión es que se equivoca y puede suponer su ruina financiera. La compra de una vivienda es la mayor empresa económica que la mayoría de los individuos (o familias) de una sociedad va a emprender en su vida. Mucha gente pretende quitarle el componenete económico a esta transacción diciendo que la vivienda es un bien necesario, como lo es la comida. Aun así, la vivienda, debido a su alto precio y debido a la posibilidad del alquiler, tiene un componente de inversión que no debemos subestimar o ningunear. Lo cierto es que el esfuerzo económico que se hace a la hora de comprar una vivienda puede marcar nuestro futuro económico y financiero por decadas, por lo tanto debe ser una decisión tomada con calma y con cautela.

   Esta introducción viene al caso para poner el tema que voy a tratar en su justo marco. Pero basta ya de darle importancia al tema de hoy. Creo que todo el mundo puede entender la importancia de la vivienda para cada uno de nosotros.

   Lo cierto es que durante los últimos 3 años, la vivienda ha reducido su precio (de media nacional) en torno al 20%. Y digo en torno, porque depende donde lo miremos veremos que el rango va entre el 18% y el 22% más o menos. Y estas caídas se han dado de manera global en todo el pais. Lo cierto, es que en nuestra historia reciente esta es la primera vez que algo así ocurre. Bien es cierto que no disponemos de unos datos bien contrastables con los que instruirnos. Existe un caso documentado de caídas de los precios en la ciudad de Madrid a mediados del siglo XIX. Y poco más. La época de los años 30 es otra en la que probablemente se diera una caída de los precios de la vivienda, pero fue una epoca tan convulsa en España, que prácticamente es imposible encontrar un dato que no tenga que ver con la política y los desordenes sociales que se dieron a lo largo de toda la década hasta la finanlización de la Guerra Civil.

  Es por todo esto que el "feeling" de la población general hacia la vivienda sea como la de una caja fuerte. "Mejor que tener el dinero en el banco, lo invierto en comprarme una casa, que nunca pierde valor y el alquiler es tirar el dinero" oyes por doquier. Sin embargo, la vivienda no es diferente a cualquier otro activo económio, y por tanto se comporta de manera similar a otros activos. Al menos en lo que al precio se refiere. Y por tanto, tiene sus momentos en los que es oportuno invertir y momentos en los que no es oportuno hacerlo.

  Yo opino que el actual no es buen momento para invertir. Como los lectores de mi anterior foro y los del foro de basefinanciera ya saben, hace unos 5 años comencé a hablar del peligro que suponía comprar una casa y de que lo mejor que se podía hacer para conservar nuestros ahorros era venderla (sobre todo si no estaba pagada al 100%) y esperar tiempos mejores. Eso fue lo que yo hice en el 2007. Y de momento la jugada no me ha ido mal.

  Como digo, creo que todavía no ha llegado el momento de invertir. Los precios de cualquier cosa se rigen por la ley de la oferta y la demada. Esta es una verdad natural. En estos momentos la demanda de vivienda en España es muy escasa. La mayor parte del capital extranjero que llegó a España en los años buenos ya no viene. La demanda interna está casi agotada. Los españoles no podemos comprar vivienda porque estamos endeudados hasta las cejas. El poder adquisitvo del españolito medio no ha dejado de caer desde el comienzo de la crisis (mayor paro y sueldos más bajos), lo cual unido a la enorme deuda que padece el sector privado en España hace que el objetivo primordial de la clase media española sea la amortización de la deuda. Bastante por el lado de la demanda

  En el lado de la oferta, la mentalidad de la que hablaba hace un par de párrafos, ha evitado hasta la fecha que la vivienda alcance el nivel de reajuste  que es debido para que de nuevo sea un mercado sano y activo. Un mercado es sano y activo cuando se dan gran número de transacciones comerciales. Eso no está ocurriendo ahora en el mercado de la vivienda español. Los propietarios son reacios a bajar los precios, lo cual solo permite que compradores marginales entren en dicho mercado. Cuando digo marginales, me refiero a que que no son el grueso del pelotón. Para que el grueso del pelotón se apunte de nuevo a dicho mercado, los precios deben de bajar hasta un punto en que la vivienda vuelva a ser atractiva como compra/inversión. La reticencia de los propietarios a modificar los precios a la baja, lo único que está consiguiendo es alargar un proceso de ajuste que quieran o no se va a producir.

   Sin embargo, eso puede estar a punto de cambiar. Al menos en cuanto a las propiedades que tiene la banca. Desde el pasado Septiembre entraron en vigor unas nuevas reglas contables en las cuales los activos inmobiliarios que se tengan por más de dos años deberán ser contabilizados a la baja (si su valor ha caído) en al menos un 30% sobre dichas propiedades mantenidas más de dos años. Esto quiere decir, basicamente, que los bancos van a llevar más propiedades al mercado y que van a estar más presionadas a venderlas, sobre todo en un mercado bajista, para evitar que sus cuentas de resultados se vean dañadas año tras año. Es decir, se les presiona para que dejen de esperar a que el mercado se reestablezca.

Por otro lado, los bancos deberán incrementar sus provisiones sobre prestamos dudosos después de 12 meses, en lugar de los 72 que les permitía la ley hasta ahora. Por ley los bancos deben hacer una provisión de fondos sobre los prestamos que hacen que no están generando retorno. Esta provisión se hace para que el banco tenga líquido para pagar sus propias deudas. Se supone que un banco paga sus deudas con el dinero que recibe cada mes de los prestamos que ha hecho. Si nadie pagara a los bancos estos no podrían pagar sus deudas y quebrarían. Es por esto que la ley les obliga a provisionar fondos en caso de que haya parte de sus prestamos en impago. Pues bien, a efectos contables, las provisiones de fondos se descuenta directamente de los beneficios. Hasta la fecha muchos bancos no habían aumentado sus provisiones de fondos aun incluso despues de que los ratios de morosidad habían subido. De ahí que sus resultados hayan sido increiblemente buenos. Ahora se verán obligados a hacer dichas provisiones (si no encuentran algún recoveco contable o legal, que no se puede descartar), lo cual pondrá más presión sobre sus cuentas de resultados y sobre su capitalización y viabilidad.

   Por último, la banca española había conseguido hasta la fecha financiación en el BCE. Es decir, se les dejaba cambiar activos de dudosa calidad por dinero o deuda alemana a bajos tipos de interés. Según parece, esta se había convertido en la principal fuente de financiación de la banca española. Pero parece ser, que esto se va a acabar. Si a esto añadimos que la deuda soberana española está bajo la presión de los mercados en la actualidad, los problemas de los bancos españoles se multiplican. En general, el precio que los bancos pagan por conseguir dinero para ellos mismos está ligado a tipo de interés (o precio) que paga su estado por la deuda que emite. Si la dueda soberana española se encarece, los bancos españoles deben pagar más para financiarse ellos mismos.

   No me quiero enrollar más. Cada punto tratado se podría explicar todavía mas, pero este post ya es demasiado largo. Resumiendo, todo apunta a que la vivienda y el sector de la construcción van a estar bajo presión al menos durante todo el año que viene. Yo opino, que por lo menos deberán pasar otros 3 o 5 años antes de que podamos empezar a pensar que la vivienda ha hecho suelo en España. Según algunas estimaciones eso será con un descenso de los precios de al menos un 20% más desde los niveles actuales. Ya veremos. Un saludo